賃貸住宅には、いずれ退去の日が訪れるが、実際に退去を迎えた際に、当初契約した時点では、思ってもいなかったトラブルに巻き込まれることがあります。トラブルの多くは、原状回復をめぐるものとなっています。ここではトラブルの未然防止と円滑な解決のための注意すべき点を解説します。
現状回復費用とは
現状回復費用とは、普通に生活して発生する傷みや汚れ以外で、物件に与えたダメージを復旧するための費用です。賃貸住宅を借りた当時の状態に戻すための費用ではありません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義しています。
貸主と借り主の立場の違い
現状回復費用の負担が生じた場合に「貸主」と「借り主」では利害が対立します。少しでも費用負担をさせたい貸主と、少しでも費用負担を避けたい借り主となります。
一方、賃貸借契約においては貸主は貸した対価として賃料をもらうことになります。賃貸した物件が適切な状態で使用できるようにする義務を「借主」が負います。
借り主は貸した対価として賃料を支払うことになります。契約の内容にもよりますが、「貸主」に対して、原状復帰などの一定の義務があります。
貸主が負担すべき内容
「通常の使用により生ずる損耗 」にあたる経年変化や、家具の設置による床、カーペット
のへこみ、等の通常損耗に対する修繕業務については賃主が負担することになります。
借り主が負担する内容
「通常の使用により生ずる損耗以外の損耗 」については借り主に原状回復義務があります。また借り主は善管注意義務に注意する必要があります。善管注意義務は退去時のみならず、入居中における設備や建具の不具合発生時にも問題になる場合があります。
善管注意義務を怠たると設備の故障や、建具の不具合時に、本来貸主負担の修理費用まで借り主が支払わなくてはならなくなる可能性もあります。
善管注意義務とは
借り主は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務があると民法400条で定められています。借り主が不注意等によって賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合は、賃借人は善管注意義務に違反して損害を生じさせたことになります。契約時に交付されるであろう「入居のしおり」等には、借り主の適正な住まい方に関する分かりやすい解説等が記載されていますのでご覧ください。
ケース別の貸主と借り主の負担
１．不注意により、壁クロスに張替えが必要なほどのキズをつけてしまったケース
不注意により、壁クロスに張替えが必要なほどのキズをつけてしまった場合には、その損害は賃借人に賠償責任が生じることになります。この場合は、どのような範囲でクロスの張替え義務があるかがポイントになります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、張替え範囲について、㎡単位が望ましいとしつつ、やむをえない場合は毀損箇所を含む一面分の張替え費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられるとしています。これにより、賃貸人が原状回復以上の利益を得ることなく、他方で賃借人が建物価値の減少を復旧する場合にバランスがとれるようにされています。
２．クリーニング特約について
クリーニング特約とは、「クリーニング代は借主負担とし、貸主の指定業者がクリーニングを行う」「エアコン清掃代は賃借人の負担とする」「鍵交換の用は借主の負担とする」「クロスの張替え用は借主負担とする」のような内容が記載された特約です。
一般的な使い方での通常損耗の劣化は、貸主が負担して修繕を行うのが一般的ですが、入居者の故意や過失による損耗は、入居者にクリーニング代や修繕費用を請求することができます。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クリーニング特約については以下の点から有効・無効が判断されるとしています。
・賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか
・本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか
・費用として妥当か
クリーニングに関する特約についてはいろいろなケースがあり、修繕・交換等と含めてクリーニングに関する費用負担を義務付けるケースもあれば、クリーニングの費用に限定して借主負担であることを定めているケースがあります。
なお原状回復の一般原則においては、借主が退去時に貸室を適切に清掃して退去した場合は、部屋のルームクリーニング費用を請求することはガイドラインに反する内容とされています。
そのため、退去精算時に「ルームクリーニング費用」を借主に請求した場合、「自分は綺麗に掃除して引っ越したんだからこの費用は納得できない！」とトラブルとなってしまうことがあります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、クリーニング特約を有効と認めた判例と無効と認めた判例が記載されています。
クリーニング特約を有効と認めた判例は下記のとおりです。
契約の締結にあたって特約の内容が説明されていたこと等を踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わず専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円（消費税別）を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたもの（東京地方裁判所判決平成21年9月18日）があります。本件については借主にとっては退去時に通常の清掃を免れる面もあることやその金額も月額賃料の半額以下であること、専門業者による清掃費用として相応な範囲のものであることを理由に消費者契約法10条にも違反しないと判断しました。
クリーニング特約を無効とした判例は下記のとおりです。
（畳の表替え等や）「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断したもの（東京地方裁判所判決平成21年1月16日）。クリーニング特約が有効とされない場合もあります。
トラブルを避けるために
１． 物件の確認の徹底
入居時及び退去時における損耗等の有無など、 物件の確認が不十分なことが、原状回復をめぐるトラブルになる大きな原因となります。
２．チェックリスト等の活用
貸主、借り主間の記憶だけでは損耗等の箇所、発生の時期など事実関係の有無があいまいなものとなり、 トラブルになりやすくなります。入居時及び退去時の物件確認時にチェックリストを作成し、物件の部位ごとに損耗等の状況や原状回復の内容について、貸主、借り主が立会 いのうえ十分に確認しましょう。また具体的な損耗の箇所や程度を平面図に記入したり、写真を撮るなどすることも 重要です。チェックリストや平面図、写真などは、後日のトラブルで、訴訟等になった場合の証拠資料ともなります。
チェックリストは国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしてください。
トラブルになってしまったら
賃貸住宅をめぐるトラブルが発生した場合には、貸主と借り主間の相対による交渉により解決が図られることになります。（実態としては宅建業者、管理業者が間に立つことが多くなります）
相対交渉によって解決しない場合は裁判により決着を図ることになりますが、費用や時間等の問題から、裁判にまで踏み切るケースは多くありません。
最近では、裁判であっても比較的少ない費用と時間で判決を言い渡す簡易裁判所の少額訴訟手続の制度（裁判所法第33条により訴訟の目的の価額が140万円を超えない請求を管轄する）や、中立的な第三者が間に立って紛争の解決を図る裁判外紛争処理制度（ADR：Alternative Dispute Resolution）があり、こうした制度を活用することにより、トラブルの解決が図られることもあります。
少額訴訟手続
民事訴訟のうち，60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて，原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。即時解決を目指すため，証拠書類や証人は，審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。
なお原告の言い分が認められる場合でも，分割払，支払猶予，遅延損害金免除の判決がされることがあります。訴訟の途中で話合いにより解決することもできます(「和解」といいます）
なお判決書又は和解の内容が記載された和解調書に基づき，強制執行を申し立てることができます。なお少額訴訟判決に対する不服申立ては，異議の申立てに限られ、控訴はできませんのでご注意ください。
裁判外紛争解決手続（ＡＤＲ）制度
ＡＤＲは「Alternative Dispute Resolution」の頭文字で「裁判外紛争解決制度」と訳されます。裁判手続きによらずに紛争を解決する制度です。
ＡＤＲ手続きは、裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟に紛争解決を図ることができる制度ですが、裁判のように強権的に紛争を解決させる制度ではなく、当事者が紛争解決のために互いに歩み寄る姿勢が不可欠となります。従いまして自分の正当性を全面的に主張するのであればＡＤＲは適した方法とは言えませんのでご注意ください。
なお紛争当事者のニーズに合わせて一般的には、「和解」「調停」「仲裁」といった形で解決が図られます。
消費者センター
消費者センターと一般的に呼ばれているものは「国民センター（国が管理）」「消費者センター（都道府県・市町村）」「消費者ホットライン（都道府県・市町村）」があります。
基本的にはすべて消費者庁を元に行政が運営しています。
まとめ
賃貸住宅のマンションやアパートからの退去時に、原状復旧費用をめぐってトラブルになることがあります。「自分は綺麗に掃除して引っ越したんだからクリーニング費用は納得できない」という費用請求をめぐってのトラブルは少なくありません。
そこでトラブルを防ぐ対応や、トラブルが起きた場合にどのように考えるべきか、またトラブルを相談できる機関に何があるかを知っておくことが大事になります。
国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行していますので、参考にしましょう。
そして善管注意義務に注意して生活するようにしましょう。日頃の生活で、通常の掃除を怠ったことによって、特別の清掃をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせないようにしたり、飲み物をこぼしたままにしない、あるいは結露を放置しないことによって物件にシミ等を発生させないようこころがけることが大事です。
参考資料
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)
少額訴訟
ADR (Alternative Dispute Resolution)とは
国民生活センター
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